Ladestationen im Mehrfamilienhaus

Lösungen und rechtliche Rahmenbedingungen für Ladestationen in Mietliegenschaften.

Die besondere Herausforderung im Mehrfamilienhaus

Ladestationen in Mehrfamilienhäusern (MFH) sind technisch, rechtlich und organisatorisch anspruchsvoller als im Einfamilienhaus. Die zentrale Schwierigkeit: Mehrere Fahrzeuge teilen sich einen begrenzten Hausanschluss, der Strom muss fair abgerechnet werden, und verschiedene Parteien müssen einem gemeinsamen Projekt zustimmen. In der Schweiz betrifft das rund 60 % aller Haushalte, denn die Mehrheit lebt in Mietwohnungen oder Stockwerkeigentum. Genau deshalb ist die Lösung dieses Problems so entscheidend für die Energiewende.

Die gute Nachricht: Seit der Revision des Schweizer Wohneigentumsrechts benötigt die Stockwerkeigentümerversammlung nur noch eine einfache Mehrheit (statt früher qualifizierte Mehrheit), um die Installation von Ladestationen zu beschliessen. Mieter haben gemäss aktueller Rechtsprechung einen verstärkten Anspruch auf eine Ladestation, sofern sie die Kosten selbst tragen. Zusammen mit den attraktiven kantonalen Förderprogrammen wird die MFH-Ladeinfrastruktur 2026 deutlich einfacher realisierbar.

Dynamisches Lastmanagement: Pflicht und Notwendigkeit

Wenn 10 Fahrzeuge gleichzeitig mit 11 kW laden, wären das 110 kW – weit mehr als ein typischer MFH-Hausanschluss (oft 50–80 kW) verkraftet. Deshalb schreibt die Schweizer Norm SN 411000 ein dynamisches Lastmanagement vor, sobald die Summe der möglichen Ladeleistungen die verfügbare Anschlussleistung übersteigt. Das System misst den aktuellen Gesamtverbrauch am Hausanschluss und verteilt die Restkapazität intelligent auf die angeschlossenen Wallboxen.

Praktisch bedeutet das: Morgens um 7 Uhr, wenn Kochplatten und Durchlauferhitzer laufen, wird die Ladeleistung auf 3–5 kW pro Fahrzeug gedrosselt. Nachts um 2 Uhr, wenn kaum Haushaltsstrom verbraucht wird, laden die Autos mit voller Leistung. Systeme wie die Zaptec-Plattform, Easee Circuit oder ABB-Vernetzung koordinieren das automatisch. Die Kosten für das zentrale Lastmanagement (Controller, Stromwandler, Installation) betragen CHF 2’000–4’000 – ein fester Posten bei jeder MFH-Installation.

Abrechnungsmodelle: ZEV vs. Einzelzählung

Für die Stromabrechnung im MFH stehen zwei Hauptmodelle zur Verfügung:

• Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV): Alle Bewohner beziehen den Strom über einen gemeinsamen Zähler. Der Solarstrom wird intern verteilt, die Ladekosten pro kWh abgerechnet. Vorteil: Der Solarstrom fliesst direkt in die Fahrzeuge, der Eigenverbrauch steigt massiv. Nachteil: Erfordert die Zustimmung aller Parteien und einen ZEV-Vertrag.
• Individuelle Zählung per Wallbox: Jede Wallbox verfügt über einen geeichten Stromzähler (MID-zertifiziert). Die Bewohner erhalten separate Rechnungen basierend auf ihrem tatsächlichen Verbrauch. Vorteil: Keine Änderung des bestehenden Stromvertrags nötig. Nachteil: Kein direkter Zugang zum günstigen Solarstrom (ausser im ZEV-Modell).

Kostenverteilung und Finanzierungsmodelle

Die Gesamtkosten für eine MFH-Ladeinfrastruktur mit 10 Stellplätzen betragen in der Schweiz CHF 30’000–55’000. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus Grundinstallation (Zuleitungen, Lastmanagement-Controller, Verteilerschrank: CHF 8’000–15’000) und den einzelnen Ladepunkten (je CHF 2’200–4’000 pro Stellplatz mit Wallbox, Zähler und Anschluss). Dazu kommen allenfalls Kosten für die Aufrüstung des Hausanschlusses.

Die Finanzierung lässt sich auf verschiedene Arten aufteilen: Der Eigentümer oder die Stockwerkeigentümergemeinschaft trägt die Grundinstallation, die einzelnen Bewohner zahlen «ihre» Wallbox. Kantone wie Zürich und Bern fördern die Grundinstallation im MFH mit bis zu CHF 5’000. Alternativ bieten Anbieter wie Juice Technology oder Swisscharge Contracting-Modelle an, bei denen kein Eigenkapital nötig ist – der Anbieter installiert und betreibt die Ladeinfrastruktur und rechnet per kWh ab.

Zukunftssichere Planung: Skalierbarkeit einbauen

Ein häufiger Fehler: Nur die aktuell benötigten Ladepunkte installieren. In 5 Jahren werden voraussichtlich 40–50 % aller Parkplätze eine Ladestation brauchen. Die Grundinstallation sollte daher von Anfang an für alle Stellplätze ausgelegt werden – auch wenn zunächst nur 3 von 15 Wallboxen montiert werden. Die Mehrkosten für grosszügigere Kabelquerschnitte und vorbereitete Anschlüsse betragen nur 10–15 % der Grundinstallation, sparen aber später CHF 10’000–20’000 an Nachrüstkosten.

Wählen Sie Wallbox-Systeme, die einfach erweiterbar sind. Die Easee-Plattform erlaubt die Kaskadierung von bis zu 30 Einheiten pro Standort. Zaptec unterstützt bis zu 250 Ladepunkte mit einem zentralen Controller. Beide Systeme kommunizieren über OCPP und lassen sich mit Smart-Charging-Funktionen nachrüsten. Ihr Installateur sollte ein Gesamtkonzept erstellen, das auch die mögliche Integration einer PV-Anlage auf dem MFH-Dach berücksichtigt.